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    • 警惕!宁波楼市的几大变数
    • 资讯类型:政策法规  /  发布时间:2018-05-16  /  浏览:4412 次  /  

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    在调控风暴越发猛烈的当下,中国楼市却现失控之势,万人抢房大戏屡屡上演!宁波似乎也正走向这条路上。

     

     

    4月份超过7000的商品房成交量已经逼近历史最高点,可怕的是这样的势头一点也没有趋缓。而我们的库存也在持续减少,截至今天仅仅只有15000余套,如果按照这个速度,整个宁波楼市只能卖2个多月。

     

    没有房子,让所有想要买房的宁波人十分焦虑。他们几乎每一个开盘的楼盘都前去打卡,但是最终能够打进的却寥寥无几。我后台有一位读者4月份连续摇了8个楼盘的号,现在依旧奋斗在下一个开盘的楼盘中。

     

    买方市场越来越集中,调控政策依旧骑虎难下,似乎没有更好的办法来改变这样的局面,所有的指标都指向楼市会越来越火爆。

     

    我承认现在确实没有理由能够预示着宁波楼市这股热潮会退却。但是有一句话说的好,当你凝视深渊时,深渊也在凝视你

     

    NO.2

     

    宁波楼市或许已经出现了多个变数。第一个变数是二手房危机


     

    宁波楼市有一个很大的特点就是,新房与二手房极大的反差。购房者偏爱新房远远大于二手房,这导致了二手房市场一直处在低迷状态。即使是去年一手房市场已经如此火爆的情况下,二手房市场依旧不温不火。

     

    然而现在却不一样了,今年以来由于一手房一房难求,很多购买力直接瞄向二手房市场,尤其是近段时间,二手房市场几乎全面爆发,很多房东一天一个价,一些热点区域,二手房价格一个月内甚至上调了50%。


     

    这还算好的,更令人吃惊的是很多房东开始惜售房源,导致现在二手房市场也开始一房难求。我的一些中介朋友现在最苦恼的是,手上没有货。

     

    一手、二手同时奇缺,这在宁波楼市的历史中极为罕见。这会造成一个强大的信号,楼市已经无路可退。

     

    在经济学中有一个非常著名的定律叫零和游戏,说的是游戏者有输有赢,一方所赢正是另一方所输,游戏的总成绩永远为零,目前的宁波楼市相当于“零和游戏”类似的局面,当市场量值趋于饱和后,后面往往隐藏着购房者的辛酸和苦涩。

     

    说的通俗一点就是物极必反。所以真的整个市场到达无房可卖的地步,那中央提倡的住有所居怎么体现?稳定的大局怎么保障?这已经突破了上层的底线。改变成为必然。

     

    NO.3

     

    第二个变数是限价政策越来越畸形。

     

    为了响应“房住不炒”,为了遏制楼市上涨,我们研究出了一向名为“限价”的调控大招,确保新房房价不上涨,确保统计数据能够满足领导。

     

    宁波在限价政策上执行的尤为到位。不仅在土地竟拍前就限制了未来的住房价格,更是明确了各个楼盘每次加推的涨价幅度。目的只有一个,让宁波的房价看上去不贵。

     

    我曾经说过,这个政策在初期效果是比较明显的,但是到了中后期副作用非常大。首先开发商作为追逐利益的群体,你限制了它的利润空间,这让它变相缩减成本。所谓羊毛出在羊身上,到最后买单的都是老百姓。

     

     

    另外你能限制的了开发商的新房价格,但是你能限制的了老百姓自家的二手房吗?如此一来,就出现了一二手房价格严重倒挂的现象。拿南京来说,新盘备案价比周边二手房要便宜1.5万元/平方米,这种基本就是买到就赚一辆保时捷。

     

    宁波虽然还没有出现倒挂的现象,但是再这样发展下去,离倒挂也不远了,虽然我认为宁波真实的市场由于购买力有限是不会出现倒挂的,这相当可怕,开发商也宁可不卖房了。

     

     

    更可怕的是,因为限价等于上层给你打了个大折扣!几百套房子,数千人抢房,为了提高「中奖概率」,抢房者就要把躺在炕头上还能动弹的爷爷奶奶都拉过来排队,即使是冒着风雨,也要挥舞着钞票把新房给攻坚下来!

     

    所以这个畸形的政策,它不符合市场规律,目前来看也越来越不符合政策要求了。改变是唯一的出路。

     

    NO.4

     

    第三个变数是持续升高的房贷利率。


     

    如果为今年的宁波楼市寻找一个年度关键词、甚至是跨年度关键词,“房贷利率上调”是个逃不掉的选择。


     

    宁波楼市的首套房房贷利率已经历了五次重要的上调:从之前的基准利率八五折优惠一路走高至基准利率上浮15%。


     

    更可怕的,从长周期看,利率仍然处于较低水平。央妈也说了,银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价,对住房贷款利率自主进行定价、扩大利率的浮动区间,总体上符合利率市场化的要求和趋势。


     

    虽然对于银行来说,相对于消费贷款等其他个人贷款业务,房贷业务的并不算赚钱。但是对于购房者来说,这就是天大的事了,利率上浮相当于买一套房子要多拿出不菲的钱,尤其是刚需购房者更是压力山大。


     

    有消息称,宁波未来的房贷利率也将会继续上调,这给市场带来超强的变数,目前每个宁波家庭的负债率都很高,房贷利率继续上调的话,市场会不会承受得住呢?

     

    现在的市场,并不理性。不止绑架了购房者买房的权力,还绑架了整个宁波的经济。一个非理性的市场必然会带来惨痛的代价。我们希望在高潮过后并非一地鸡毛而是进退有序的。

     

    在如此多的变数下,市场或许会悄悄的变化,这种改变有可能自上而下,也有可能自内而外。我们期待更好的宁波楼市

     

     


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